Il nuovo deposito prezzo: maggiori tutele?

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"Money", di Mario Antonio Pena Zapatería, licenza CC BY-SA 2.0, flickr.com
“Money”, di Mario Antonio Pena Zapatería, licenza CC BY-SA 2.0, flickr.com

Con l’approvazione della legge n. 124 del 4 agosto 2017 (meglio nota come “DDL Concorrenza”), il Legislatore italiano ha inteso riformare ampi settore del mercato del lavoro e, in particolare, delle professioni intellettuali.

Le modifiche introdotte sono molto numerose e vanno dalla riforma delle associazioni tra professionisti sino all’imposizione di nuovi obblighi in capo agli avvocati, come quello di fornire un preventivo scritto al cliente al momento del conferimento di incarico.

In particolare, tra le novità di rilievo è possibile notare la modifica del meccanismo del “deposito prezzo” di fronte al Notaio.

Tale sistema è applicabile al momento della stipula di un atto notarile e consente a una delle parti contraenti di affidare al Notaio rogante l’intera somma movimentata tramite il contratto. La somma verrà quindi depositata dal Notaio su di un conto corrente ad hoc, in cui rimarrà vincolata sino al perfezionamento degli effetti giuridici dell’atto fonte del deposito. Si deve notare che, per tutto il tempo in cui la somma rimane vincolata sul conto corrente, gli interessi maturati nel corso del deposito non spettano alla parte che ha versato il prezzo, bensì allo Stato. Questi interessi sono destinati, per espressa determinazione di legge, “sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati  ai finanziamenti alle piccole e medie imprese“.

La disciplina in esame è stata originariamente dettata con la legge n. 147 del 27 dicembre 2013, in cui il meccanismo era pensato come un automatismo in capo al notaio, che avrebbe sempre dovuto provvedere al deposito del prezzo su conto corrente. Tuttavia, le numerose perplessità sul punto, sorte già in sede di discussione della legge, hanno portato il Legislatore a sospendere l’esecutorietà della normativa, rinviando alla futura messa in atto di disposizione di attuazione.

Oggi, invece, il DDL concorrenza 2017 ha disposto che il nuovo deposito prezzo diventi operativo dal momento della pubblicazione della legge sulla Gazzetta Ufficiale. Inoltre, a differenza di quanto inizialmente previsto, adesso il deposito prezzo è generalmente configurato come una possibilità in capo alle parti che compa-vendono immobili, rimanendo invece obbligatorio per alcune materie fiscali.

La particolarità e la novità del nuovo strumento operativo ha portato gli operatori del diritto ad alcune riflessioni a caldo sulla normativa entrata in vigore.

In particolare, sorgono alcuni dubbi sulla natura del diritto a richiedere il deposito prezzo. Per come il Legislatore ha deciso di strutturare lo strumento, pare che, una volta che una delle parti abbia deciso di vincolare la somma, l’altra non possa opporvisi in alcun modo. Questa conformazione è tipica dei diritti cosiddetti potestativi, ovverosia quelli che, mediante il proprio esercizio, inducono un altro soggetto in una posizione di “sudditanza” tale da impedire contestazioni. La riconduzione del mezzo nel novero dei diritti potestativi o meno non è priva di ripercussioni pratiche. Infatti, se si fosse in presenza di un diritto potestativo, questo non potrebbe essere in alcun modo rinunciato dalle parti. Ne discenderebbe una nullità, per contrasto a norme di legge, dell’eventuale clausola con cui, in sede di contratto preliminare di compravendita, le parti si accordino al fine di non adoperare il deposito prezzo.

Alla luce di come appare strutturato il deposito prezzo, appare molto evidente che, benché il dettato normativo conferisca a entrambe le parti tale diritto, questo meccanismo è stato pensato per tutelare in maniera molto marcata il compratore più che il venditore. Infatti, mentre l’acquirente può vincolare la somma da egli dovuta sul conto corrente, il venditore non ha alcun modo per opporvisi. Ne consegue che egli dovrà far acquistare la proprietà del bene compravenduto all’acquirente senza ottenere contestualmente la disponibilità del prezzo versato. Inoltre, su tale somma egli non potrà nemmeno percepire gli interessi che, si ricorda, competono allo Stato.

Data la novità dello strumento, non vi è modo di effettuare dei rilievi sulla sua concreta applicazione e sulle prassi che ingenererà. In ogni caso, non può non accogliersi con favore ogni tentativo del Legislatore di tutelare la parte debole del contratto di compravendita immobiliare, anche in considerazione del particolare momento storico-economico in cui questa riforma spiega i propri effetti.

Fonti:

legge n. 147 del 27 dicembre 2013;

legge n. 124 del 4 agosto 2017

 

ENRICO AUTERO